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浅析限购、限贷、限售等市场调控政策是否构成导致房屋买卖合同解除的法定事由
发布日期:2019-02-28 浏览次数 :

近年来,国内一、二线城市楼市火热,房地产交易价格不断飙升,各地方政府为维护社会稳定相继发布限购、限贷、限售等市场调控政策,然而由于调控政策的发布与实施相距期间较短,出现了许多房屋买卖合同纠纷。


其中大多数是因为在限购、限贷、限售等市场调控政策发布之前,买受人与出卖人签订房屋买卖合同,购买尚未取得不动产权属证书的房屋,限购、限贷、限售等市场调控政策实施后,交易受阻。


对于限购、限贷、限售等市场调控政策是否构成导致房屋买卖合同解除的法定事由这一问题,主要是分析是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定“因不可抗力致使不能实现合同目的”。


不可抗力应同时具备“不能预见、不能避免、不能克服”三个要件。市场调控政策在性质上构成政府宏观调控,具有针对性、临时性、“一刀切”等特征,虽然会对履行期间的房屋买卖合同,尤其是签订房屋买卖合同时暂未取得房产证的房屋买卖合同造成一定影响,但市场调控政策并不构成不可抗力。


一是调控政策不具有“不可预见”性。自2010年4月30日北京市政府发布“限购令”以来,针对楼市过热的情况,政府宏观调控目标、手段非常明确,并非猝不及防突然发生,并不具有“不可预见”性。


二是调控政策不具有“不可避免”性。土地、房屋等不动产系重要财产,房屋买卖合同的签订与履行涉及合同主体的重大利益。合同主体在签订房屋买卖合同时,对可能出现的市场风险,以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断,不会对逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备,因此不具有“不可避免”性。


三是调控政策不具有“不能克服”性。市场调控政策系为抑制楼市过热而作出的临时性宏观调控措施,如楼市过热的情况有所改善,市场调控政策存在撤销或变更的可能,并不具有“不能克服”性。


因此,调控政策的实施不构成因不可抗力致使不能实现合同目的的法定解除情形。


实际上,限购、限贷、限售等市场调控政策不应具有溯及力,不应影响已在履行过程中的房屋买卖合同。政府发布限购、限贷、限售等市场调控政策的主要目的是限制房价过快增长,应当对政策实施后发生的房屋买卖交易进行限制而非“一刀切”式不分先后一律限制。


限购、限贷、限售等市场调控政策系政府临时性的调控手段,随时可能加码或者减负,具有不稳定性,不具有不可抗力的认定特征,不应作为房屋买卖合同法定解除的事由。审理机构断不可轻易判令解除房屋买卖合同,因限购、限贷、限售等市场调控政策具有临时性的特征,很可能在审理过程中撤销。存在刚审理结束随即撤销限购、限贷、限售等市场调控政策的可能性,不利于合同主体信赖利益的保护,也不利于政府公信力的建设。


若因此发生纠纷,审理机构应当平衡买卖双方利益,以保护契约精神为原则,不轻易解除房屋买卖合同,最大限度地维持既有的法律关系。对于不公平的后果首先应着眼于在维持原有法律关系的基础上调整当事人双方的权利义务,使之趋于平衡。


相关法条

1、《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

2、《中华人民共和国合同法》第九十三 当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

3、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

①因不可抗力致使不能实现合同目的;

②在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

③当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

⑤法律规定的其他情形。

4、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不构成商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

5、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。



贺乙桐律师

房地产与金融法律事业部,擅长房地产事务,公司法务、诉讼及仲裁等业务。


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